¿Cuál es la diferencia entre una carta de infracción y una carta de validación de la FDCPA?

Si está atrasado en los pagos de su hipoteca y se enfrenta a una ejecución hipotecaria, es posible que reciba una carta de incumplimiento o un aviso de validación de la Ley de Prácticas Justas de Cobro de Deudas (FDCPA). O, en algunos casos, puede recibir una carta de combinación con ambos tipos de aviso.

Siga leyendo para conocer la diferencia entre estos tipos de avisos y qué tipo de información se supone que debe estar en el aviso. Si el aviso que recibe no cumple con la ley, es posible que tenga una defensa ante una ejecución hipotecaria.

Los contratos hipotecarios A menudo requieren una Carta de incumplimiento

Las hipotecas y escrituras de fideicomiso a menudo contienen una cláusula que requiere que el prestamista envíe un aviso, comúnmente llamado «carta de incumplimiento», informándole al prestatario que el préstamo está en mora antes de acelerar el préstamo y proceder con la ejecución hipotecaria. (La cláusula de aceleración en la hipoteca permite al prestamista exigir que se reembolse todo el saldo del préstamo si el prestatario incumple el préstamo.)

Normalmente, según los términos del contrato de préstamo, el aviso debe especificar:

  • el impago
  • la acción necesaria para subsanar el impago y restablecer el préstamo
  • una fecha, por lo general no inferior a 30 días a partir de la fecha en que se da la notificación al prestatario, en la que debe corregirse el impago, y
  • que el hecho de no subsanar el impago en la fecha especificada en la notificación o antes puede provocar la aceleración de la deuda y la venta de la propiedad. Para averiguar los requisitos exactos en su situación, revise la hipoteca o escritura de fideicomiso que firmó cuando sacó su préstamo hipotecario.

Para evitar la ejecución hipotecaria, el prestatario debe poner al día el préstamo pagando la cantidad vencida completa que se muestra en la carta antes de que expire el plazo de 30 días. Además, algunos estados tienen una ley que permite a un prestatario que se enfrenta a una ejecución hipotecaria restablecer el préstamo en un plazo determinado, y muchas hipotecas y escrituras de fideicomiso contienen un lenguaje que le da a los prestatarios una cierta cantidad de tiempo durante el cual pueden ponerse al día con el préstamo.

Si el período de tiempo de 30 días expira y el prestatario no ha pagado la cantidad especificada para actualizar el préstamo, o si ha elaborado otra opción con el prestamista, es probable que comiencen los procedimientos de ejecución hipotecaria. En la mayoría de los casos, una ejecución hipotecaria no puede comenzar hasta que el prestatario esté más de 120 días en mora. Por lo tanto, los prestamistas tienden a enviar la carta de incumplimiento alrededor del día 90 de la delincuencia.

Carta de Validación de la Ley de Prácticas Justas de Cobro de Deudas (FDCPA)

La Ley de Prácticas Justas de Cobro de Deudas (FDCPA) es una ley federal que protege a los consumidores de prácticas abusivas de cobro por parte de cobradores de deudas y agencias de cobro. Si la FDCPA se aplica a las ejecuciones hipotecarias generalmente depende de si la ejecución hipotecaria es judicial o no judicial.

Ejecuciones judiciales. Las ejecuciones hipotecarias judiciales generalmente, pero no siempre, son vistas por los tribunales como sujetas a la FDCPA porque los acreedores generalmente pueden obtener fallos por deficiencias.

Ejecuciones hipotecarias no judiciales. En una decisión unánime, la Corte Suprema de los Estados Unidos determinó en el caso Obduskey v.McCarthy & Holthus, LLP, No. 17-1307 (20 de marzo de 2019) que la FDCPA generalmente no se aplica a las empresas que persiguen ejecuciones hipotecarias no judiciales.

Requisitos Cuando la FDCPA Aplica

Si la FDCPA es aplicable a la ejecución hipotecaria, la parte que intenta cobrar la deuda debe enviar una notificación por escrito al deudor dentro de los cinco días de su primera comunicación. El aviso debe contener::

  • el monto de la deuda, incluidos todos los intereses, cargos por demora, honorarios de abogados y otros cargos
  • el nombre del acreedor al que se debe la deuda
  • una declaración de que, a menos que el deudor, dentro de los 30 días posteriores a la recepción de la notificación, cuestione la validez de la deuda, o cualquier parte de la misma, el cobrador de deudas asumirá que la deuda es válida
  • declaración de que si el deudor notifica al cobrador de deudas por escrito dentro del período de 30 días que la deuda, o cualquier parte de ella, es disputada, el cobrador de deudas obtendrá la verificación de la la deuda o una copia de un fallo contra el deudor y una copia de dicha verificación o fallo serán enviados por correo al deudor por el cobrador de deudas, y
  • una declaración de que, previa solicitud por escrito del deudor dentro del período de 30 días, el cobrador de deudas proporcionará al deudor el nombre y la dirección del acreedor original, si es diferente del acreedor actual.

A veces, el aviso de validación de la FDCPA se combinará con la carta de incumplimiento. Otras veces podría ser una carta separada o, en algunos casos, podría incluirse con la queja por ejecución hipotecaria.

Hable con un abogado

Si se enfrenta a una ejecución hipotecaria y cree que el prestamista violó el contrato de préstamo al no enviar una carta de incumplimiento, o envió una carta incorrecta o incompleta, o está violando la FDCPA, considere hablar con un abogado para averiguar las opciones en sus circunstancias particulares. Esta falla o violación podría constituir una defensa contra la ejecución hipotecaria.

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