Quelle est la différence entre une lettre de violation et une lettre de validation FDCPA?

Si vous êtes en retard dans vos paiements hypothécaires et que vous faites face à une forclusion, vous pourriez recevoir une lettre de violation ou un avis de validation de la Fair Debt Collection Practices Act (FDCPA). Ou, dans certains cas, vous pouvez obtenir une lettre combinée avec les deux types d’avis.

Continuez à lire pour connaître la différence entre ces types d’avis et le type d’information censé figurer dans l’avis. Si l’avis que vous recevez n’est pas conforme à la loi, vous pourriez avoir une défense contre une forclusion.

Les contrats hypothécaires Exigent souvent une lettre de violation

Les hypothèques et les actes de fiducie contiennent souvent une clause qui oblige le prêteur à envoyer un avis, communément appelé « lettre de violation », informant l’emprunteur que le prêt est en défaut avant d’accélérer le prêt et de procéder à la forclusion. (La clause d’accélération de l’hypothèque permet au prêteur d’exiger que la totalité du solde du prêt soit remboursée si l’emprunteur fait défaut sur le prêt.)

En règle générale, aux termes du contrat de prêt, l’avis doit préciser:

  • le défaut
  • l’action requise pour remédier au défaut et rétablir le prêt
  • une date – généralement au moins 30 jours à compter de la date à laquelle l’avis est donné à l’emprunteur — à laquelle le défaut doit être réparé, et
  • que le défaut de remédier au défaut au plus tard à la date spécifiée dans l’avis peut entraîner une accélération de la dette et la vente du bien. Pour connaître les exigences exactes de votre situation, vérifiez l’hypothèque ou l’acte de fiducie que vous avez signé lors de la souscription de votre prêt immobilier.

Pour éviter la forclusion, l’emprunteur doit mettre le prêt à jour en payant le montant total en souffrance indiqué dans la lettre avant l’expiration des 30 jours. En outre, certains États ont une loi permettant à un emprunteur qui fait face à une forclusion de rétablir le prêt dans un certain délai, et de nombreuses hypothèques et actes de fiducie contiennent un langage donnant aux emprunteurs un certain laps de temps pendant lequel ils peuvent être à jour sur le prêt.

Si le délai de 30 jours expire et que l’emprunteur n’a pas payé le montant spécifié pour mettre le prêt à jour, ou a élaboré une autre option avec le prêteur, la procédure de forclusion commencera probablement. Dans la plupart des cas, une forclusion ne peut pas commencer tant que l’emprunteur n’est pas en retard de plus de 120 jours. Ainsi, les prêteurs ont tendance à envoyer la lettre de violation autour du 90e jour de la délinquance.

Lettre de validation de la Loi sur les Pratiques de Recouvrement de créances équitables (FDCPA)

La Loi sur les pratiques de recouvrement de créances équitables (FDCPA) est une loi fédérale qui protège les consommateurs contre les pratiques de recouvrement abusives des agents de recouvrement et des agences de recouvrement. Si la FDCPA s’applique aux saisies dépend généralement de si la saisie est judiciaire ou non judiciaire.

Saisies judiciaires. Les saisies judiciaires sont généralement — mais pas toujours – considérées par les tribunaux comme soumises à la FDCPA parce que les créanciers sont généralement en mesure d’obtenir des jugements de carence.

Saisies non judiciaires. Dans une décision unanime, la Cour suprême des États-Unis a déterminé dans l’affaire Obduskey c. McCarthy & Holthus, LLP, no 17-1307 (20 mars 2019) que la FDCPA ne s’applique généralement pas aux entreprises poursuivant des saisies non judiciaires.

Exigences Lorsque la FDCPA s’applique

Si la FDCPA s’applique à la forclusion, la partie qui tente de recouvrer la dette doit envoyer un avis écrit au débiteur dans les cinq jours suivant sa première communication. L’avis doit contenir:

  • le montant de la dette, y compris tous les intérêts, frais de retard, honoraires d’avocat et autres frais
  • le nom du créancier à qui la dette est due
  • une déclaration selon laquelle, à moins que le débiteur, dans les 30 jours suivant la réception de l’avis, ne conteste la validité de la dette, ou de toute partie de celle-ci, la dette sera considérée comme valide par le collecteur de dettes
  • une déclaration selon laquelle, à moins que le débiteur, dans les 30 jours suivant la réception de l’avis, ne conteste la validité de la dette, ou de toute partie de celle-ci, la dette sera réputée valide par le collecteur de dettes
  • une déclaration déclaration selon laquelle si le débiteur avise par écrit le collecteur de dettes dans le délai de 30 jours que la dette, ou une partie de celle-ci, est contestée, le collecteur de dettes obtiendra la vérification de la la dette ou une copie d’un jugement contre le débiteur et une copie de cette vérification ou de ce jugement seront envoyées par la poste au débiteur par le collecteur de dettes, et
  • une déclaration indiquant que, sur demande écrite du débiteur dans le délai de 30 jours, le collecteur de dettes fournira au débiteur le nom et l’adresse du créancier initial, s’ils sont différents du créancier actuel.

Parfois, l’avis de validation FDCPA sera combiné avec la lettre de violation. D’autres fois, il peut s’agir d’une lettre distincte ou, dans certains cas, elle peut être incluse dans la plainte pour forclusion.

Parlez à un avocat

Si vous faites face à une forclusion et que vous pensez que le prêteur a violé le contrat de prêt en n’envoyant pas de lettre de violation — ou qu’il a envoyé une lettre incorrecte ou une lettre incomplète — ou viole la FDCPA, envisagez de parler à un avocat pour connaître les options dans votre situation particulière. Cet échec ou cette violation pourrait constituer une défense contre la forclusion.

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